대항력 주장과 우선변제권 행사

22. 임대차후 저당권이 설정된 경우

(문) 저는 갑(甲)과 주택임대차계약을 체결하고 입주하여 주민등록을
마치고 계약서에 확정일자도 받았습니다. 그후 갑은 은행으로부터
돈을 차용하고 위 주택에 근저당권을 설정하여 위 근저당권자의
신청에 의한 경매가 진행중에 있습니다. 저는 어떤 보호를 받을 수
있는지요 ?

(답) 귀하는 위 근저당권 설정보다 먼저 주택입주와 주민등록이라는
대항요건을 갖추었으므로 경락인에게 대항할 수 있습니다.
따라서 경락인에게 임대차기간 동안 또 보증금 반환을 받을 때까지
임대차 관계의 존속을 주장할 수 있습니다. 또는 이를 포기하고
경매절차에 참가하여 보증금의 우선변제를 받을 수도 있습니다.

* 이 두가지 중 어느것을 행사하느냐 여부는 전적으로 임차인의
자유의사에 달려있습니다. 단 이 두가지 중에 하나를 선택해야 하며,
임차권의 대항력에 기하여 계속 임차주택에 거주하면서 아울러
경매절차에 참가하여 나중에 받을 보증금을 먼저 배당받을 수는
없습니다. 또 우선변제권을 행사하였으나 보증금의 완전한 변제를
받지 못한 경우에도 임차권은 소멸합니다. * (현재: 변경됐음) *

23. 저당권이 설정된 집을 임차한 경우

(문) 저는 이미 저당권이 설정되어 있는 주택을 임차하여 입주후 주민등록을
마치고 계약서에 확정일자도 받았습니다. 이 저당권이 실행된다면 저의
지위는 어떻게 됩니까 ?

(답) 귀하의 입주나 주민등록 이전에 저당권이 설정되어 있었다면 귀하는
경락인에게 대항할 수 없으며, 다만 확정일자를 갖추었기 때문에
경매절차에 참가할 수 있고 주택 경락대금중 위 근저당권자의 채무
변제에 충당하고 나머지가 있다면 일반채권자에 우선하여 변제받을 수
있습니다. 귀하가 소액임차인이라면 보증금의 일정액까지는 먼저
성립된 근저당권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다.

24. 입주와 주민등록 사이에 저당권이 설정된 경우

(문) 저는 주택을 임차하여 입주한 후 몇일이 경과한 후에 주민등록상
전입신고를 마쳤습니다. 그후 알고보니 제가 입주한 후 전입신고하기
전에 위 주택에 저당권이 설정되어 있었습니다. 이 저당권이 실행되어,
경매되면 저의 지위는 어떻게 됩니까 ?

(답) 귀하가 주택임대차의 대항력을 취득하려면 입주와 주민등록이라는
두가지 요건을 다 갖추어야 합니다. 따라서 입주는 하였으나
주민등록을 하지 않고 있는 사이 저당권이 설정되었다면 귀하가
대항력을 갖추기 전에 저당권이 먼저 설정된 것이므로 귀하는 경락인
에게 대항할 수 없다고 보는 것이 일반적입니다.

* 다만 고등법원 판결중에는 임차인이 입주후 주민등록법상의 소정기간
(14일)이내에 전입신고할것을 조건으로 입주 다음날부터 대항력이
발생한다고 판시한 것이 있습니다.
(서울고법 1982.5.28. 선고. 82나 231 판결)

25. 저당권과 저당권 사이의 임대차

(문) 1번 저당권이 설정된 집을 임차하여 입주후 주민등록을 마치고
계약서에 확정일자도 받았습니다. 그런데 그후 위 주택에는 다시
2번 저당권이 설정되었고 이 저당권에 기해 경매가 진행중에 있습니다.
저의 지위는 어떻게 됩니까 ?

(답) 임차권보다 먼저 성립한 저당권이 존재하는 경우에는 임차권보다 후에
성립한 저당권자의 신청에 의해 경매가 실행된 경우에도 임차인은
경락인에게 대항할 수 없습니다. 다만 귀하는 계약서에 확정일자를
갖추었기 때문에 경매절차에서 배당요구를 할 수 있으며 경락대금중
1번 저당권의 변제에 충당하고 남은 금액에서 2번 저당권에는
우선하여 보증금 변제를 받을 수 있습니다. 또 귀하가
소액임차인이라면 임차보증금 중 일정액을 저당권보다도 우선하여
변제받을 수 있습니다.

26. 가압류, 압류된 집을 임차한 경우

(문) 저는 가압류된 집을 임차하여 입주후 주민등록을 마치고 계약서에
확정일자도 받았습니다. 그후 가압류권자가 본안소송에서 승소판결을
받아 위 주택을 경매하려고 합니다. 저의 지위는 어떻게 되는지요 ?

(답) 가압류, 압류등기는 제3자에 대하여 그 부동산에 관하여 처분금지의
효력을 발생시키고 이를 공시함으로써 제3자로 하여금 그 등기후에
권리를 취득하여도 경락인에게 대항할 수 없음을 경고하는데에 목적이
있으므로 이미 가압류, 압류된 집을 임차한 경우 임차인은 경락인에게
대항할 수 없습니다.
(대법원 1983.4.26. 선고, 83다카 116 판결).

* 확정일자를 갖추었어도 가압류(압류)권자보다 우선변제를 받을 수 는
없고 가압류(압류)권자와 임차인의 채권액에 비례하여 안분 배당을
받게 됩니다 예컨대 주택의 경락대금이 8000만원, 선순위
가압류권자의 채권액이 6000만원이고, 확정일자부임차인의 임차
보증금이 4000만원인 경우 가압류권자는
4800만원(8000 × 6/10). 임차인은 3200만원(8000 × 4/10) 을
각 배당받게 됩니다. 다만 소액임차인인 경우에는 보증금중의
일정액까지는 가압류(압류)권자에 우선하여 배당받을 수 있습니다

27. 가등기된 주택을 임차한 경우

(문) 저는 갑으로부터 주택을 임차하여 입주후 주민등록도 마쳤습니다.
그런데 위 주택에는 이미 을 앞으로 소유권이전청구권 보전의 가등기가
되어 있어서 을은 가등기에 기한 본등기를 마친 후 저에게 집의 명도를
요구하고 있습니다. 저는 퇴거를 해야하는지요 ?
또 전세금은 누구에게 반환받을 수 있는지요 ?

(답) 가등기에는 순위보전의 효력이 있으므로 임차권의 대항력을 취득하기
전에 가등기가 경료되어 있으면 비록 그 가등기에 기한 본등기가
임차권의 대항력 취득후에 이루어졌다고 하더라도 임차인은
본등기경료자에 대하여 임차권을 주장할 수 없습니다. 따라서 귀하는
을의 요구에 따라 퇴거해야 하고 전세금은 갑으로부터 반환받을 수
있을 뿐입니다. 이것은 소액임차인인 경우에도 마찬가지입니다.
그러나 임차권의 대항력 취득후에 가등기가 된 경우에는 그 가등기에
기하여 본등기가 경료되어도 임차인은 본등기경료자에 대하여 임차권을
주장할 수 있습니다.

* 다만 가등기후 임대보증금을 인상하였다면 그 인상분에 대하여는
본등기경료자에게 주장할 수 없습니다.
(대법원 1986. 9. 9 선고, 86다카 757 판결)

28. 처분금지가처분등기된 주택을 임차한 경우

(문) 처분금지가처분등기된 주택을 임차한 경우 임차인의 지위는 ?

(답) 가처분권자가 본안소송에서 승소확정판결을 받아 소유권이전등기를 한
경우 임차인은 이에 대항할 수 없으므로 집을 비워주어야 합니다

29. 압류, 가압류, 근저당권이 설정된 주택을 취득한 제3취득자와
임대차계약을 체결한 경우

(문) 가압류된 부동산을 취득한 자로부터 주택을 임차하여 입주후
주민등록을 마치고 확정일자까지 갖추었습니다. 그런데 위
가압류권자가 본안소송에서 승소판결을 얻어 위 주택의 경매를
신청하였습니다. 임차인의 지위는 어떻게 되는지요 ?

(답) 압류. 가압류. 근저당권 등이 설정된 주택을 취득한 제3취득자와
임대차계약을 체결한 경우 가압류권자 등의 신청에 의해 경매가
개시되면 경락인에게 대항할 수 없는 것은 물론 확정일자를 갖추었어도
배당요구를 할 수 없으며, 소액임차인이라도 마찬가지 입니다.
이 경우는 가압류 등 당시의 전 소유자의 부동산에 대해 경매를 한
것으로 전소유자와 임차인간에는 하등의 법률적인 관계가 없기
때문입니다. 이 경우 임차인은 제3취득자에게 배당될 금원을 압류할
수 밖에 없습니다.
(대법원 1983. 4. 26 선고, 83다카 116116 판결)


우선변제권 행사절차

30. (문) 확정일자를 갖춘 임차인이나 소액임차인이 경매절차에서 우선 배당을
받으려면 어떤 절차를 취해야 하는지요?

(답) ① 배당요구 : 임대차계약서와 주민등록등본을 첨부한 권리신고 및 배당요구
신청서를 경매법원에 제출하여 배당요구를 하여야 합니다.
배당요구는 경락기일까지 하여야 합니다.

② 임대차종료 : 보증금 우선변제를 받으려면 임차인이 대항력을
취득하여 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료되어야
하는데 임차인이 경매절차에서 임대차계약서를 제출하여 배당요구를
하면 임대차계약해지 의사표시로 보는 것이 일반적입니다.

③ 임차주택의 인도 : 임차인은 주택을 경락인에게 인도하여야 합니다.
따라서 임차인이 자신에게 배당된 배당금을 실제로 교부 받기
위해서는 경락인의 명도확인서(인감첨부)를 제출해야 합니다.

31. 경락기일이 지나 배당요구한 경우

(문) 갑은 을과 1993. 2. 1 임차보증금 5000만원, 임차기간을 1993.
2. 20.부터 2년간으로 하는 주택임대차계약을 체결하고 입주한 후
1993. 4. 8. 전입신고를 마치고 1993. 12. 17. 확정일자도
받았습니다. 그런데 위 주택에 병이 1994. 1. 3. 채권최고액 1억원의
근저당권을 설정하였습니다. 1995. 1. 27. 위 근저당권에 기해
경매개시결정등기가 되고 1995. 6. 19. 경락기일에 정이 8000만원에
경락허가결정을 받았습니다. 그 후 1995. 8. 3. 배당기일에 배당이
실시되었습니다. 같은 1995. 2. 19. 임대차기간이 만료되었으나
경매법원에 배당요구를 하지 않고 있다가 경락기일이 경과한 후인
1995. 7. 7. 배당요구를 하였습니다. 갑은 배당기일에 임차보증금
우선변제를 받을 수 있는지요 ?

(답) 배당요구는 경락기일까지 하여야 하므로 갑은 경매절차에서 우선
변제를 받을 수는 없습니다. 다만 갑은 근저당권이 설정되기 전에
대항력을 취득하였으므로 경락인에게 대항할 수 있어 경락인으로부터
임차보증금을 반환받을 수 있으며. 임차보증금을 받을 때까지는
집을 비워주지 않아도 됩니다.


확정일자를 갖춘 임차인의 배당순위

32. 확정일자와 저당권설정일자가 동일한 경우

(문) 주택임대차계약을 체결한 후 입주와 주민등록을 마치고 확정일자도
받았습니다. 그런데 확정일자를 같은 일자에 저당권이 설정되었습니다.
저당권자와의 배당순위는 어떻게 되는지요 ?

(답) 임차인과 저당권자의 배당순위는 같으며, 임차인의 보증금액과
저당권자의 채권액에 비례한 안분배당을 받습니다 ( 26항 참조 )

33. 확정일자와 동일한 일자에 수개의 저당권이 설정된 경우

(문) 확정일자를 받은 같은 일자에 순위 1, 2, 3,번의 저당권이
설정되었습니다. 경매시 임차인에 대한 배당은 어떻게 되는지요 ?

(답) 임차인의 보증금액과 각 근저당권자의 각 채권액에 비례한 안분
배당을 하여 임차권자가 먼저 배당을 받고 저당권자 상호간에는 순위에
따라 우선배당을 받습니다. 예컨데 경락대금이 8000만원이고,
임차인 보증금이 4000만원, 근저당권자들의 채권액이 각 2000만원
이라면 임차인은 3200만원 ( 8000 × 4/10 )을 배당받고,
저당권자들의 안분배당액은 각 1600만원 ( 8000 × 2/10 )이 되나
1순위 근저당권자는 2000만원을, 2순위 근저당권자도 2000만원을,
3순위 근저당권자는 800만원을 배당받게됩니다.

34. 확정일자를 갖춘 임차인이 수인인 경우

(문) 동일한 주택에 임차인이 수인이고 각 임차인은 입주와 주민등록을
마친후 확정일자도 갖추었습니다. 임차인들의 배당순위는 어떻게
되는지요 ?

(답) 확정일자를 갖춘 순서대로 우열관계를 정합니다.


임차보증금이 인상된 경우

35. (문) 저는 주택의 소유자 갑과 1996. 5.20 전세금 3,200만, 전세기간
2년의 주택전세계약을 체결하고, 1996. 6.20 입주와 전입신고를
마쳤으며, 같은날 계약서에 확정일자도 받았습니다. 1997. 7.20 갑은
을로부터 3000만원을 차용하고 위 주택에 근저당권을 설정하여
주었습니다. 1998. 6월경 전세기간이 만료함에 따라 전세금을
500만원 증액하고, 전세계약을 합의 갱신하였습니다. 위 근저당권에
기한 경매가 신청되어 경락될 경우 저는 경락인에게 위 보증금의
증액부분까지 포함하여 3700만원을 받을 때까지 주택을 명도하지
않아도 되는지요 ?

(답) 임대인과 합의로 임차보증금을 증액한 경우, 이것은 그 합의 당사자
사이에서만 효력이 있고 그 증액 이전에 설정된 근저당권자나 그
근저당권에 기한 경매절차에서의 경락인에게는 대항할 수 없다는 것이
대법원 판례 입장입니다.
(대법원 1990. 8.24 선고 90다카 11377 판결 참조)
따라서 귀하의 경우 경락인이 3200만원을 제공하고 주택에서 퇴거 할
것을 요구하는 경우 이에 응하여야 하며 나머지 500만원에 대한
보증금은 임대인으로 부터 반환받을 수 있을 뿐입니다. 또 경매절차에
참가하는 경우 3200만원에 한해 근저당권자에 우선하여 변제 받을 수
있으며, 증액된 500만원의 보증금에 대해서는 재계약서를 작성하고
이에 확정일자를 갖춘 경우 이 일자보다 후순위 권리자나 일반
채권자에 우선하여 변제받을 수 있다고 봅니다.

36. (문) 전세보증금 인상의 경우 재계약서를 작성하지 않고 인상 보증금
지급후 영수증을 받는 경우가 많은데 이런 경우 영수증에 확정일자를
받아도 우선변제효력이 있는지요 ?

(답) 전세보증금 증액분에 대하여는 재계약서를 작성하고 이에 확정일자를
받은 경우에만 그 시점부터 우선변제효력이 생기며 영수증에 받은
확정일자에 대하여는 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 없다고
봅니다.


전세든 집이 다른 사람에게 매도된 경우

37. (문) 갑 소유주택을 임차하여 입주후 주민등록을 마치고 계약서에
확정일자도 받았습니다.
그런데 갑은 위 주택을 을에게 매도하였습니다.
저는 을에게 임차권을 주장할 수 있는지요 ?
또 을과 계약서를 다시 작성해야 하는지요 ?
임대차기간이 만료되었으나 전세보증금을 반환받지 못하고 있는 사이
주택이 매도된 경우 저의 지위는 어떻게 되는지요 ?

(답) 주택임차인이 대항요건 (주택입주, 주민등록)을 갖춘 후 주택이
양도되더라도 임차인은 양수인에게 대항할 수 있습니다. 이때 양수인은
임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 따라서 임차인은 임대차기간
동안 계속 거주할 수 있으며 양수인으로부터 전세보증금을 반환받을 수
있습니다. 양수인과 임대차계약서를 다시 작성할 필요도 없다고
봅니다. 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때
까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 보므로 그 사이에 주택이 매도된
경우 임차인은 양수인으로부터 보증금을 반환받을 때 까지는 퇴거할
의무가 없습니다


임차권 讓度(양도), 轉貸(전대)의 경우

(문) 임차권을 양도받은 경우에도 원래의 임차인이 갖고 있던 대항력을
주장할 수 있는지요 ?

(답) 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 讓渡하거나 轉貸한 경우
讓受(양수)인이나 轉借(전차)인이 임차인의 주민등록 퇴거일부터
주민등록법상의 전입신고기간(14일) 내에 전입신고를 마치고 주택에
입주하여 점유를 계속하고 있다면 원래의 임차인이 갖는 대항력은
동일성을 유지한 채 존속한다는 대법원 판결이 있습니다.
(대법원 1988. 4.25 선고, 87다카 2509 판결)


주택의 명의신탁자와 임대차계약을 체결한 경우

39. (문) 임대차계약상의 임대인은 반드시 주택의 등기부상의 소유자라야
하는지요 ?

(답) 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 주택의 등기부상의
소유자인 임대인과 계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는
없습니다. 즉 주택의 등기부상 소유자는 아니지만 주택에 관하여
적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 사이에
임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 봅니다. 따라서 임대인이
주택의 등기부상의 소유자가 아니라고 하더라도 주택의 명의신탁자로서
사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상 임차인은 등기부상
소유명의자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할
수 있다고 봅니다. (현재: 명의신탁은 인정하지 않음)


임차인이 법인인 경우

40. (문) 법인이 사원용 주택마련을 위해 아파트를 임차한 후 입주사원 명의로
주민등록을 마쳤습니다. 그후 위 주택에 저당권이 설정되어 이
저당권에 기해 경매가 된 경우 법인도 주택임차인으로서 보호 받을 수
있는지요 ?

(답) 위와 같은 사안의 경우 법인은 그 자신 명의로 주민등록이 불가하므로
주택임대차보호법상 임차인으로서 보호대상이 될 수 없다는 지방법원의
판결에 대해 서울고등법원은 서민의 주거생활 안정을 보호하고자 하는
주택임대차보호법의 취지에 비추어 법인도 입주 사원이 주민등록을
마친 이상 법인 스스로 대항요건을 갖춘 것으로 보아 주택임차인으로서
보호대상이 된다고 판시한 바 있습니다.
다만 이에 관한 대법원 판결은 아직 나오지 않은 상태입니다.


대지에만 저당권이 설정된 신축주택을 임차한 경우

41. (문) 저는 대지에만 근저당권이 설정된 신축주택에 입주하여 주민등록까지
마쳤는데 대지의 근저당권자가 대지외에 건물도 경매신청하였습니다.
저는 경락인에게 대항하여 계속 거주할 수 있는지요 ?

(답) 건물을 건축하기 이전에 대지에 근저당권이 설정되었고 그후 건물이
건축된 경우에 대지상의 저당권자는 대지뿐만 아니라 건물에 대하여도
경매를 청구할 수 있습니다 (민법 제365조).
그러나 저당권은 대지상에만 설정된 것이고 건물에 대해 설정된 것은
아니기 때문에 건물부분에 대해 저당권의 효력을 주장할 수는
없습니다. 따라서 건물부분에 대해서는 아무런 저당권이 설정되지 않은
상태에서 입주 및 주민등록을 마친 건물임차인은 건물경락인에 대해
대항력을 가지므로 집을 비워주지 않아도 됨니다.


확정일자와 관련된 기타 상담사례

42. (문) 경매신청등기가 경료된 후에도 주택임대차계약서에 확정일자를 받을
수 있는지, 또 그 효력은 어떻게 되는지요 ?

(답) 소액임차인으로서 우선변제를 받으려면 경매신청등기 전에 주택입주 및
주민등록의 요건을 갖추어야 하나, 확정일자에 의한 우선변제를 받기
위한 요건은 반드시 경매신청등기전에 갖출 필요는 없습니다.
경매신청등기가 이루어진 후에 확정일자를 받은 경우에도 별도의
채무명의 없이 배당요구를 할 수 있고, 선순위 담보물권자나 압류,
가압류채권자에게 우선권을 주장할 수 없을 뿐 나머지 일반채권자
에게는 우선한다고 봅니다 (대법원판결 1992.10.13 92다 30597호)

43. (문) 1년전에 주택임대차계약을 하여 주민등록을 마치고 현재 살고 있는데
확정일자를 받아두는 것을 몰랐습니다. 지금이라도 확정일자를 받을 수
있는지, 그 효력은 어떻게 되는지요 ?

(답) 확정일자를 받는 시점에 대하여는 제한이 없으므로 언제라도
확정일자를 받을 수 있으며, 다만 그 효력은 확정일자를 받은 날로
부터 발생합니다.

44. (문) 다가구주택에 여러 임차인이 살고 있을 때 그 임차보증금액 및
확정일자를 받은 여부와 그 일자를 확인할 수 있는지요 ?

(답) 현 제도상 확정일자에 대한 공시방법은 마련되어 있지 않기 때문에
확인할 수 없습니다.

45. (문) 확정일자를 받은 주택임대차계약서를 분실하였습니다. 주택이
경매당하게 되어 배당요구를 하려면 계약서가 필요하다고 하는데
확정일자를 받은 등기소, 동사무소에 가면 구제방법이 있는지요 ?

(답) 현제도상 등기소, 동사무소에서 계약서에 확정일자를 찍어줄 때 그
계약서의 내용에 관하여는 등기소, 동사무소에 근거가 될 만한 자료를
전혀 남겨두지 않기때문에 별다른 구제방법이 없습니다.

46. (문) 확정일자를 받기 위하여는 먼저 주민등록부터 하여야 하는지요 ?
또 그 주민등록등본을 제출해야 하는지요 ?

(답) 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인으로서 경매 및 공매 절차에
있어서 보증금을 우선변제받기 위하여는 주택의 입주 및 주민등록을
반드시 마치어야 하나 주민등록을 먼저 할 필요는 없으며 확정일자
청구시 주민등록등본을 제출할 필요도 없습니다.
다만 후순위권리 등과 우열을 결정하게 되는 시점은 위 세가지 요건을
모두 갖춘 일자를 기준으로 합니다.

47. (문) 주택을 임차하여 입주 및 주민등록까지 마치고 계약서에 확정일자를
받았으나 도중에 개인사정으로 일정기간 다른 곳으로 전출하여 주민
등록을 옮겼다가 원상회복한 경우 확정일자를 다시 받아야 합니까?

(답) 확정일자를 다시 받을 필요는 없으나 주민등록을 원상회복한 시점을
기준으로 후순위담보권자에 우선하므로 귀하가 일시 주민등록을 옮긴
사이에 근저당권자 등 다른 담보권자가 생긴 경우 이에 우선하여
보증금 변제를 받을 수는 없습니다.


소액임차인 보호

48. (문) 소액임차인의 범위와 우선변제받을 수 있는 금액이 개정되었다고
하는데 언제 어떤 내용으로 개정되었는지요 ?

(답) 소액임차인의 범위 등에 관하여는 주택임대차보호법 시행령에서
규정하고 있는데, 화폐가치, 물가변동 등 사회경제적 사정변천에 따라
다음과 같이 수차에 걸쳐 개정되었습니다.

1983.12.30부터 : 300만원 이하 (서울, 광역시)
200만원 이하 (기타지역)
1987.12. 1부터 : 500만원 이하 (서울, 광역시)
400만원 이하 (기타지역)
1989.12.30부터 : 2000만원 이하 임차인중 700만원 한도
(서울, 광역시)
1500만원 이하 임차인중 500만원 한도
(기타지역)
1995.10.19부터 : 3000만원 이하 임차인중 1200만원 한도
(서울, 광역시)
2000만원 이하 임차인중 800만원 한도
(기타지역)
2001. 9.15부터 : 서울 4000만원 이하 임차인중 1600만원 한도
광역시 3500만원 이하 임차인중 1400만원 한도
기타지역 3000만원 이하 임차인중 1200만원 한도

* 위 일자 이전에 담보물건을 취득한 자에 대하여는 종전 규정에
의합니다. 따라서 현행법에 의하면 소액임차인에 해당하더라도
구법하에서는 소액임차인에 해당하지 아니하고 저당권은 구법하에서
설정된 경우에는 당해 저당권자에 대하여는 소액임차인으로서 대항할
수 없습니다. 예컨데, 1995. 10. 1 저당권이 설정된 대전광역시 소재
주택을 1996. 1. 3 보증금 3000만원에 임차한 경우 임차인은
현행법에 의하면 소액임차인 이더라도 구법하에서는 소액임차인이
아니고 저당권은 구법하에서 설정된 것이므로 소액임차인에서
제외 됩니다. 만일 이 사안에서 임차보증금이 2000만원 이었다면
구법하에서도 소액임차인에 해당하므로 구법에 따라 700만원까지는
저당권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다.

49. (문) 대전에 있는 주택 한채에 갑, 을, 병 3인의 소액임차인이 살고
있습니다. 위 주택은 6000만원에 경락이 되었습니다. 갑, 을, 병의
보증금은 각 1500만원, 2000만원, 1200만원이고 경매신청기입등기가
되기전에 각 주택입주 및 주민등록을 마쳤습니다. 갑, 을, 병의
배당관계는 어떻게 되는지요 ?

(답) 하나의 주택에 소액임차인이 수인이고 각 보증금액이 1200만원 이상인
경우(서울 및 광역시) 각 임대차계약의 선후나 보증금액수 와는 관계
없이 주택가액(대지가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액을 평등하게
분할하여 배당받습니다. 따라서 위 사안에 경우 주택가액 의 1/2인
3000만원을 평등 분할하여 각 1000만원씩 배당받게 됩니다.
만약 소액임차인들 중에 보증금이 1200만원미만인 경우가 있다면 각
임차인들의 최우선변제받을 수 있는 금액의 비율로 주택 가액의 1/2에
해당하는 금액을 분할한 금액을 배당받게 됩니다.
예컨데 갑, 을, 병의 보증금이 각 1500만원, 1200만원, 800만원
이라면 갑, 을, 병이 최우선변제받을 수 있는 금액은 각 1200만원,
1200만원, 800만원이므로 갑은 1125만원(3000 × 1200/3200),
을은 1125만원(3000 × 1200/3200), 병은 750만원(3000 ×
800/3200)을 각 배당받게 됩니다.

50. (문) 처와 남편 명의로 각각 별도 소액보증금 주택임대차계약서를 작성
하였으나 실은 하나의 주택에 함께 살고 있습니다. 이런 경우에도
처 와 남편이 각각 소액임차인으로 보호받을 수 있는지요 ?

(답) 이 경우에는 1인의 임차인으로 보므로 각 소액임차인 보호를 받을 수
는 없습니다. 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그
주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로
보아 각 보증금을 합산한 금액으로서 소액보증금 범위 내의 해당
여부를 정하게 됩니다.

51. (문) 소액임차인이 배당요구를 하지 않은 경우는 우선변제받을 수
없는지요 ?

(답) 소액임차인이더라도 경매절차에서 배당요구를 하지 않으면 우선 변제를
받을 수 없습니다. 배당요구는 경락기일까지 하여야 합니다.
배당요구를 하지 아니하여 배당을 받지 못하더라도 경락인에게 대항할
수 있는 경우(임대차보다 먼저 설정된 저당권등이 없는 경우)에는
경락인으로부터 보증금을 반환받을 수 있고 보증금을 반환받을
때까지는 집을 비워주지 않아도 되나, 대항력이 없는 경우 에는
경락인에게 보증금을 받지도 못하고 집을 비워주어야 합니다.
다만 소액임차인이 배당요구를 하지 아니하여 근저당권자가 소액
임차인이 배당받아야 할 금원까지 배당받은 경우 소액임차인은
근저당권자에 대하여 소액보증금 상당의 부당이득반환 청구권이 있다는
대법원판결이 있습니다. (대법원 1990. 3.27 선고, 90다카 315
322, 339 판결, 1988. 11.8 선고, 86다카 2949 판결)

52. 보증금을 소액으로 변경한 경우

(문) 원래는 소액보증금이 아니었으나 당사자 합의에 의하여 소액보증금으로
감액한 경우에도 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지요 ?

(답) 보증금 감액이 경매개시결정등기 전까지 이루어진 경우는 소액
임차인으로서 보호받을 수 있다고 봅니다.

53. (문) 소액임차인도 확정일자를 받아야 하는지요 ?

(답) 소액임차인이 보증금 중 일정액을 최우선변제받기 위한 요건으로
확정일자를 받을 필요는 없습니다. 다만 소액임차인도 확정일자를
받아두면 최우선변제받지 못하고 남은 보증금액에 대해 일반채권자나
후순위담보물건자에 우선하여 변제받을 수 있습니다.

54. (문) 주택을 4000만원에 임차한 갑으로부터 집 주인 승락하에 방1칸을
보증금 1500만원에 다시 빌려 입주하고 주민등록도 하였습니다.
소액임차인으로서 보호받을 수 있는지요 ?

(답) 이 경우 원래의 임차인(轉貸人)인 갑이 소액임차인에 해당하여야
그로부터 임차한 자(轉借人)도 소액임차인으로 보호받을 수 있다는
견해도 있으나 집주인의 동의가 있는 경우는 전대인이 소액임차인에
해당하는지 여부에 관계없이 전차인이 소액임차인으로서의 요건을
갖추고 있으면 소액임차인 우선변제권이 있다고 보는 것이 일반적인 것
같습니다.따라서 위 사안의 경우 전대인은 소액임차인이 아니더라도
전차인은 소액임차인에 해당하므로 소액임차인으로 보호받을 수 있다고
봅니다.


임대기간과 보증금 인상

55. (문) 주택임대차보호법에 임대차기간은 2년으로 본다는 규정이 있는데
임대차기간을 2년 미만으로 정하는 것은 불가능한지요 ?
또 2년 동안에는 임차보증금을 인상할 수 없는지요 ?

(답) 임대차기간을 2년으로 한 것은 임차인의 보호를 위하여 기간의 정함이
없거나 2년 미만으로 정한 임대차기간을 2년으로 본다는 것일 뿐
이므로 임차인이 임대인과의 합의하여 2년 미만으로 정하는 것은
얼마든지 가능합니다. 또 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의
임차인이 스스로 그 임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금
반환을 구할 수 있습니다
(대법원 95.10.12 선고, 95다 22283판결 참조)
임대차기간을 2년으로 한다고 해서 2년 동안 보증금을 인상하지
못한다는 의미는 아니라고 봅니다. 주택임대차보호법시행령에 보증금
등 증액청구는 약정한 보증금의 1/20의 금액을 초과하지 못하고,
이 증액청구는 임대차계약 등이 있은 후 1년이내에는 하지 못한다고
되어 있으므로 1년을 기준으로 인상원인이 있다면 보증금을 인상할 수
있다고 봅니다.


* 주택임대차계약시 유의할 점

① 반드시 사전에 주택등기부를 열람하여 담보권등 설정여부를
확인하여야 합니다.

이미 담보권이 설정되어 있거나 압류, 가압류, 가처분, 가등기된 집을
임차하는 경우 보증금도 받지 못하고 집을 비워주어야 하는 일이 있을 수
있으므로 임차인으로서는 임대차계약을 체결하기 전에 반드시 그 주택의
등기부를 열람하거나 등기부등본을 발급받아 그 주택에 어떤 담보권이
설정되어 있는지를 확인할 필요가 있습니다.
그 주택에 담보권, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 전혀 없는 것을
확인하고 임대차계약을 체결한 뒤 입주하여 주민등록전입신고 및
확정일자를 갖추었다면&nb